Bufete Alaminos

Más de 30 años de servicio al cliente en defensa de sus intereses

Mes: enero 2017

Los bancos solo devolverán los gastos hipotecarios si los condena el Supremo

  • Las primeras sentencias judiciales que condenan a los bancos a devolver los gastos de las hipotecas no van a suponer que los afectados recuperen su dinero, sino que tardarán años

Después de las cláusulas suelo, a los bancos españoles se les abre un nuevo frente: los gastos de formalización de las hipotecas. Muchos clientes se han animado a demandar a sus entidades por el cobro indebido de ciertos costes a la hora de comprar una casa, y están empezando a obtener sentencias favorables en los tribunales de primera y segunda instancia. Sin embargo, no deben echar las campanas al vuelo. Como ha ocurrido con la famosa cláusula que impide a los hipotecados beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés, los bancos no van a devolver lo cobrado indebidamente por el registrador, el notario, etc. hasta no ser condenados individualmente en firme por el Supremo.

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dictó sentencia contra BBVA y Popular. Toda cláusula que impusiera al cliente el importe total de los costes de una hipoteca era nula, pues se trata de una serie de gastos que debían ser compartidos: «Son nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco», rezaba el fallo.

Un año después, muchos compradores de viviendas —posiblemente animados por la sentencia sobre las cláusulas suelo— han decidido reclamar estas cantidades ‘ocultas’.

Sin embargo, la Asociación Española de Banca (AEB) no lo tiene tan claro: «La sentencia del Supremo de 2015 se refería a un caso concreto. Y por el momento solo se han producido sentencias aisladas a favor de los prestatarios con la devolución de los gastos de formalización. Debe valorarse caso a caso. No se puede generalizar al saldo vivo actual de hipotecas», afirma José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la AEB. De ahí que las entidades no vayan a devolver estas cantidades hasta ser condenadas una a uno por el Supremo, como en el caso de las cláusulas suelo.

En cambio, desde la Organización de Consumidores Unidos sostienen que, aunque la sentencia afectaba de forma directa a BBVA y Banco Popular, «todas las entidades bancarias» deben devolver las cantidades, pues «el mismo criterio se puede aplicar a todas las hipotecas» y lo que se juzga es la cláusula abusiva. «De hecho, nosotros ya sabemos que incluso ING ha empezado a devolver el dinero«.

Sin embargo, la mayoría de los bancos no están por la labor de hacer frente a un nuevo agujero económico tras el que pueden crearles las cláusulas suelo. Así, muchas entidades van a escudarse en que la sentencia solo se centra en casos concretos, provocando que el comprador no tenga más remedio que acudir a la justicia para que le devuelvan estas cantidades. Una estrategia que permite ganar tiempo hasta que haya una nueva sentencia general del Supremo que los obligue a hacerlo.

 

Tres gastos básicos a tener en cuenta

Estos gastos derivados —siempre hablando del contrato hipotecario y nunca del de compraventa— serían el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los gastos de notario y el Registro de la Propiedad. «El consumidor afectado debe pedir al banco la devolución de estas cantidades. Si este se niega, no queda más remedio que acudir a la vía judicial para exigir el reintegro de las cantidades cobradas».

Haciendo un cálculo aproximado, una hipoteca de 150.000 euros con una responsabilidad hipotecaria de 255.000 euros —a un tipo impositivo del 1%— tendría unos costes de 2.550 euros en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, unos 425 euros por gastos de notario y unos 125 euros del Registro de la Propiedad. Cerca de 3.100 euros que hasta la fecha eran pagados solo por el prestatario. Sin embargo, el Supremo consideraba estas cláusulas como nulas, ya que deberían ser abonadas por el banco.

Fuente: El Confidencial

Tribunal Supremo que anuló las cláusula suelo de un préstamo hipotecarios del BBVA

 

El fallo, invocando la sentencia del Tribunal Supremo que anuló las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios, condena también al BBVA a restituir a la demandante las cantidades que le cobró en virtud del límite de interés de 3,5% anulado.

Un juez de Granollers (Barcelona) ha anulado la cláusula suelo de una hipoteca contratada con el BBVA y ha condenado a la entidad bancaria a devolver los 3.371 euros de gastos notariales e impuestos derivados del préstamo, al entender que debían pagarlos ambas partes de forma «equitativa».

En su sentencia, el juzgado de primera instancia número 6 de Granollers (Barcelona) estima parcialmente la demanda presentada por la titular de la hipoteca y anula la cláusula suelo del contrato hipotecario que la mujer firmó en 2010 con Catalunya Banc, entidad después absorbida por el BBVA.

El fallo, invocando la sentencia del Supremo que anuló las cláusulas suelo de los préstamo hipotecarios, condena también a la entidad a restituir a la demandante las cantidades que le cobró en virtud del límite de interés de 3,5% anulado.

Asimismo, el juez ha estimado la petición de la demandante, de que también se le devolvieran los 3.371 euros correspondientes a los gastos de notario, registro e impuestos de actos jurídicos derivados del préstamo hipotecario.

El magistrado considera que el pago de los gastos de notario y aranceles del Registro de la Propiedad debería haberse pactado de «manera equitativa entre las partes, puesto que la entidad prestamista es la primera interesada en la elevación a escritura pública de los documentos», según explica Efe.

También cree la sentencia que el banco «no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil», por lo que considera que debe abonar los impuestos sobre actos jurídicos documentados que le correspondieran.

Fuente: Expansión

Creado con WordPress & Tema de Anders Norén